Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, conservação e representação dos interesses comuns dos condôminos. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo é crucial para a atuação jurídica, tanto na assessoria a síndicos quanto na defesa dos direitos dos condôminos.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, conferida ao síndico, é um ponto de grande relevância prática, exigindo do profissional do direito a análise da legitimidade e dos limites dessa representação em cada caso concreto. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico atua como mandatário legal do condomínio, com poderes para defender seus interesses, inclusive em juízo, sem a necessidade de autorização prévia da assembleia para atos urgentes ou rotineiros, mas com a obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, conforme o inciso III.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões doutrinárias sobre a extensão da responsabilidade civil do síndico por atos de seus prepostos ou por delegações indevidas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se depara com a necessidade de harmonização entre a autonomia da vontade condominial e os princípios da boa-fé e da diligência exigidos do administrador.
A prática advocatícia demanda atenção especial aos incisos VII e VIII, que tratam da cobrança de contribuições e multas e da prestação de contas, respectivamente. A inadimplência condominial é uma das maiores causas de litígios, e a correta aplicação das regras de cobrança e imposição de multas, em conformidade com a convenção e o regimento interno, é fundamental para evitar questionamentos judiciais. A exigência de prestação de contas anual e extraordinária reforça o caráter fiduciário da função do síndico, sendo a omissão ou a prestação de contas irregular passível de responsabilização. O inciso IX, que trata da realização do seguro da edificação, é uma obrigação legal que visa proteger o patrimônio comum contra sinistros, cuja inobservância pode gerar graves consequências para o condomínio e para o próprio síndico.
