Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico em condomínios edilícios, figura central na gestão e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do síndico, que atua como administrador e representante legal do condomínio. A compreensão de suas atribuições é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial.
O caput elenca as competências primárias, como a convocação de assembleias (inciso I) e a representação do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), o que confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para defender os interesses comuns. A obrigatoriedade de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência na gestão. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma medida de proteção patrimonial indispensável, cuja omissão pode gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações e discussões práticas. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em casos de impedimento ou necessidade de representação especializada. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação, no entanto, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando debates sobre a extensão da culpa in eligendo ou in vigilando. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação da extensão dessa responsabilidade é um ponto de constante controvérsia doutrinária e jurisprudencial.
As demais competências, como a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII), são pilares da gestão condominial eficiente. A inobservância dessas atribuições pode ensejar a destituição do síndico, conforme o artigo 1.349 do Código Civil, e até mesmo sua responsabilização civil e criminal, dependendo da gravidade da conduta. A advocacia deve estar atenta a essas nuances para orientar síndicos e condôminos, prevenindo litígios e garantindo a boa administração do condomínio.
