Art. 1.352 – Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único – Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.352 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece a regra geral para as deliberações em assembleias condominiais, um tema de grande relevância prática no direito imobiliário. A norma prevê que, em primeira convocação, as decisões serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, desde que estes representem, no mínimo, metade das frações ideais. Esta disposição visa equilibrar a participação individual com a representatividade patrimonial, evitando que um pequeno grupo de condôminos decida sobre questões que afetam a coletividade.
A ressalva inicial, “Salvo quando exigido quorum especial”, é crucial. Ela remete a outras disposições do próprio Código Civil (como o Art. 1.341 para obras, Art. 1.342 para benfeitorias voluptuárias e úteis, e Art. 1.347 para destituição do síndico) ou à convenção de condomínio, que podem exigir quóruns qualificados para matérias específicas. A interpretação dessa ressalva é fundamental para a validade das deliberações condominiais, sendo um ponto frequente de controvérsia e anulação de assembleias por vícios formais ou materiais.
O parágrafo único do Art. 1.352 complementa a regra ao dispor que os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino. Esta é a regra geral da proporcionalidade do voto, que reflete a participação de cada condômino no patrimônio comum. Contudo, a norma permite que a convenção de constituição do condomínio estabeleça disposição diversa, o que abre margem para a autonomia privada e a flexibilização das regras de votação, desde que não viole princípios de ordem pública ou a própria essência do condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a validade de cláusulas convencionais que alteram a proporcionalidade do voto é um tema recorrente na jurisprudência, exigindo uma análise cuidadosa da razoabilidade e da ausência de abuso de direito.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.352 e suas interações com outras normas e a convenção condominial é essencial. A correta aplicação do quórum de deliberação e da proporcionalidade dos votos é um dos pilares para a segurança jurídica das decisões tomadas em assembleia. A inobservância dessas regras pode levar à anulação de atos, gerando litígios e prejuízos aos condôminos e à administração do condomínio, ressaltando a importância da assessoria jurídica preventiva e contenciosa em matéria condominial.
