Art. 1.357 – Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º – Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º – Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.357 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) disciplina situações extremas que afetam a própria existência de uma edificação condominial: sua destruição total ou considerável, ou a ameaça de ruína. Este dispositivo legal estabelece um rito assemblear específico para a tomada de decisões cruciais, exigindo um quórum qualificado de metade mais uma das frações ideais para deliberar sobre a reconstrução ou a venda do imóvel. A norma visa proteger os interesses coletivos dos condôminos diante de eventos catastróficos ou de deterioração irreversível da estrutura.
A complexidade do artigo se revela nos seus parágrafos. O § 1º oferece uma saída ao condômino que não deseja participar da reconstrução, permitindo-lhe eximir-se do pagamento das despesas mediante a alienação de seus direitos a outros condôminos, com prévia avaliação judicial. Esta previsão busca equilibrar o direito individual de não ser compelido a um investimento oneroso com a necessidade de viabilizar a recuperação do condomínio. Contudo, a avaliação judicial pode gerar discussões sobre o valor justo e a celeridade do processo.
Já o § 2º trata da hipótese de venda da edificação, estabelecendo um direito de preferência em favor dos condôminos, em condições iguais de oferta, sobre estranhos. Essa prerrogativa visa manter a coesão do grupo condominial e evitar a entrada de terceiros que possam desvirtuar os interesses originais. O produto da venda será repartido proporcionalmente ao valor das unidades imobiliárias, refletindo a participação de cada condômino no patrimônio comum. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a aplicação prática desse direito de preferência frequentemente suscita controvérsias, especialmente quanto à equiparação de propostas e à formalização da notificação.
Na prática advocatícia, este artigo demanda atenção redobrada em assembleias condominiais, especialmente quanto à correta convocação, quórum e redação das atas. A interpretação de ‘consideravelmente destruída’ ou ‘ameace ruína’ pode ser subjetiva e exigir laudos técnicos, gerando litígios. A atuação do advogado é fundamental para orientar os condôminos sobre seus direitos e deveres, seja na deliberação, na alienação de direitos ou na observância do direito de preferência, prevenindo futuras demandas judiciais e garantindo a segurança jurídica das transações.
