Art. 1.358-S – Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.
Parágrafo único – Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência:
Parágrafo único I – o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida;
Parágrafo único II – a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora;
Parágrafo único III – a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos values líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.358-S do Código Civil, introduzido pela Lei nº 13.777/2018, representa um avanço significativo na regulamentação da multipropriedade imobiliária, especialmente no que tange às consequências do inadimplemento das obrigações de custeio. A norma estabelece a possibilidade de adjudicação da fração de tempo ao condomínio edilício, em conformidade com a lei processual civil, como mecanismo de cobrança de despesas ordinárias ou extraordinárias. Essa previsão confere maior segurança jurídica aos condomínios e demais multiproprietários, mitigando os riscos de desequilíbrio financeiro decorrentes da inadimplência.
A inovação legislativa é particularmente relevante ao considerar a natureza peculiar da multipropriedade, que envolve a coexistência de diversos titulares sobre um mesmo bem, com uso fracionado no tempo. A adjudicação, nesse contexto, surge como uma ferramenta eficaz para garantir a solvência do condomínio, evitando que a inadimplência de um único multiproprietário onere os demais. Discute-se, na doutrina, a aplicabilidade subsidiária das normas de execução fiscal para a cobrança de dívidas condominiais, embora a adjudicação aqui prevista tenha caráter específico e autônomo, voltado à recuperação do crédito por meio da própria fração de tempo.
O parágrafo único do Art. 1.358-S aprofunda as consequências do inadimplemento em empreendimentos com sistema de locação de frações de tempo administrado de forma única. Nesse cenário, a convenção do condomínio pode prever medidas mais incisivas, como a proibição de uso do imóvel pelo inadimplente (inciso I), a integração da fração de tempo ao pool da administradora (inciso II), e a autorização para que a administradora utilize os valores líquidos das locações para quitar as dívidas condominiais (inciso III). Essas disposições visam proteger o fluxo financeiro do empreendimento e a estabilidade do sistema de locação, que é crucial para a viabilidade econômica de muitos projetos de multipropriedade.
A prática advocatícia deve estar atenta à correta elaboração das convenções condominiais, que devem detalhar essas prerrogativas para que sejam plenamente eficazes. A aplicação dessas medidas, especialmente a adjudicação e a retenção de valores de locação, exige cautela e observância do devido processo legal, a fim de evitar questionamentos judiciais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza e a precisão na redação dos instrumentos contratuais e normativos internos são fundamentais para a segurança jurídica das operações de multipropriedade e para a efetividade das sanções por inadimplemento.
