Art. 1.359 – Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.359 do Código Civil de 2002 estabelece um princípio fundamental do direito das coisas: a resolução da propriedade. Este dispositivo legal consagra a regra de que, uma vez implementada a condição resolutiva ou advindo o termo final, a propriedade se extingue, e, por consequência, todos os direitos reais que foram constituídos sobre ela durante sua pendência também se resolvem. Trata-se de uma manifestação do princípio da gravitação jurídica, onde o acessório segue o principal.
A norma permite ao proprietário, em cujo favor se operou a resolução, a faculdade de reivindicar a coisa de quem quer que a possua ou detenha. Isso significa que a resolução da propriedade tem eficácia erga omnes, atingindo terceiros que porventura tenham adquirido direitos reais sobre o bem. A doutrina majoritária, como ensina Carlos Roberto Gonçalves, entende que a condição ou o termo resolutivo, quando devidamente registrados, tornam-se oponíveis a terceiros, conferindo à resolução um caráter retroativo (ex tunc), salvo disposição em contrário ou proteção legal específica.
Na prática advocatícia, a aplicação do Art. 1.359 suscita discussões importantes, especialmente em casos de alienação fiduciária, compra e venda com cláusula de retrovenda, ou doações com encargo. A controvérsia reside, muitas vezes, na análise da boa-fé de terceiros adquirentes e na interpretação do registro público. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem ponderado a aplicação irrestrita da resolução, buscando equilibrar a segurança jurídica e a proteção de direitos de terceiros de boa-fé, especialmente quando a condição ou termo não eram de conhecimento público ou não estavam devidamente registrados.
A implicação prática para o advogado é a necessidade de uma análise minuciosa do título aquisitivo e do histórico registral do imóvel, a fim de identificar a existência de condições ou termos resolutivos. A ação reivindicatória, nesse contexto, torna-se o instrumento processual adequado para o proprietário reaver a posse da coisa, demonstrando a resolução da propriedade e a ausência de justo título por parte do possuidor ou detentor. A correta interpretação e aplicação deste artigo são cruciais para a defesa dos interesses de proprietários e para a segurança das transações imobiliárias.
