Art. 1.369 – O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único – O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.369 do Código Civil de 2002 disciplina o direito de superfície, instituto que permite ao proprietário de um terreno conceder a outrem o direito de construir ou plantar em sua propriedade. Este direito real sobre coisa alheia, de natureza temporária, representa uma importante flexibilização do princípio da superficies solo cedit, que historicamente atrelava a propriedade do solo à da superfície. A constituição do direito de superfície exige escritura pública e seu devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, requisitos essenciais para sua validade e oponibilidade erga omnes, conforme a sistemática dos direitos reais.
A temporalidade é uma característica marcante do direito de superfície, distinguindo-o de outros institutos como a enfiteuse, que possuía caráter perpétuo. A ausência de um prazo máximo legalmente estabelecido para a concessão tem gerado debates doutrinários sobre a razoabilidade e a função social da propriedade, especialmente em grandes centros urbanos. A jurisprudência, por sua vez, tem se inclinado a analisar a validade dos prazos estipulados caso a caso, buscando evitar a descaracterização do instituto e a criação de situações de perpetuidade disfarçada. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação da temporalidade do direito de superfície é um ponto de constante atualização e adaptação às necessidades do mercado imobiliário.
O parágrafo único do artigo 1.369 estabelece uma limitação crucial: o direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. Esta ressalva é fundamental para a delimitação do alcance do direito concedido, evitando que o superficiário explore recursos ou realize construções subterrâneas que não estejam diretamente ligadas à finalidade principal da concessão (construir ou plantar). A interpretação da expressão “inerente ao objeto da concessão” pode gerar controvérsias, exigindo uma análise cuidadosa do contrato e da intenção das partes, bem como da finalidade econômica e social do empreendimento.
Para a advocacia, a correta compreensão e aplicação do direito de superfície é vital em operações imobiliárias complexas, como empreendimentos de grande porte, urbanização e regularização fundiária. A elaboração de contratos de superfície exige expertise na redação de cláusulas que delimitem claramente o objeto, o prazo, as obrigações das partes e as condições de extinção do direito, prevenindo litígios futuros. A análise da viabilidade de construções subterrâneas e a interpretação de sua inerência ao objeto da concessão são pontos críticos que demandam atenção redobrada dos profissionais do direito.
