Art. 1.370 – A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.370 do Código Civil de 2002 estabelece a natureza da concessão da superfície, um dos direitos reais sobre coisa alheia, ao dispor que esta pode ser gratuita ou onerosa. Essa dicotomia é fundamental para a compreensão do instituto, pois impacta diretamente as obrigações e direitos das partes envolvidas. A gratuidade, embora menos comum na prática, configura uma liberalidade do proprietário em favor do superficiário, sem a contraprestação pecuniária, mas ainda sujeita às condições e prazos estipulados no contrato ou testamento que a instituiu.
Quando a concessão é onerosa, o dispositivo legal confere às partes ampla autonomia privada para estipular a forma de pagamento. O legislador previu duas modalidades principais: o pagamento de uma só vez ou parceladamente. Essa flexibilidade permite que as partes ajustem a contraprestação às suas necessidades e capacidades financeiras, refletindo a natureza negocial do direito de superfície oneroso. A doutrina majoritária, como ensina Carlos Roberto Gonçalves, entende que essa onerosidade pode se manifestar por meio de um valor fixo, aluguel ou qualquer outra forma de retribuição acordada.
A escolha entre pagamento único ou parcelado gera implicações práticas significativas. No pagamento parcelado, por exemplo, é crucial a previsão de cláusulas de reajuste, índices de correção monetária e, eventualmente, garantias para o cumprimento da obrigação, a fim de mitigar riscos de inadimplemento. A jurisprudência tem se debruçado sobre a interpretação de contratos de superfície, especialmente em casos de rescisão por falta de pagamento, aplicando subsidiariamente as regras do direito obrigacional. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza na redação dessas cláusulas é essencial para evitar litígios futuros e garantir a segurança jurídica das partes.
Para a advocacia, a análise do Art. 1.370 exige atenção redobrada à vontade das partes e à correta formalização do instrumento de concessão. É fundamental que o advogado oriente seus clientes sobre as vantagens e desvantagens de cada modalidade de pagamento, bem como sobre a necessidade de registro da concessão no Cartório de Registro de Imóveis para sua oponibilidade erga omnes, conforme o Art. 1.369 do Código Civil. A correta estruturação do contrato de superfície, seja ele gratuito ou oneroso, é a chave para a prevenção de conflitos e a garantia da efetividade do direito real.
