Art. 1.373 – Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.373 do Código Civil de 2002 estabelece uma regra fundamental no âmbito dos direitos reais, conferindo o direito de preferência tanto ao superficiário quanto ao proprietário do imóvel em caso de alienação. Este dispositivo visa proteger a relação jurídica estabelecida pelo direito de superfície, garantindo que as partes envolvidas tenham a primazia na aquisição do bem ou do próprio direito, em condições de igualdade com terceiros. A norma busca equilibrar os interesses, evitando a entrada de estranhos na relação sem antes oferecer a oportunidade aos já vinculados.
A aplicação prática deste artigo suscita importantes discussões, especialmente quanto à sua natureza jurídica e aos mecanismos de sua efetivação. A doutrina majoritária entende que se trata de um direito real de aquisição, conferindo ao titular a prerrogativa de sub-rogar-se no lugar do adquirente. A inobservância do direito de preferência pode ensejar a anulação do negócio jurídico ou o direito à indenização por perdas e danos, conforme a interpretação das circunstâncias e a boa-fé das partes. A jurisprudência tem se consolidado no sentido de exigir a notificação prévia e inequívoca do titular do direito de preferência.
Para a advocacia, a correta observância do artigo 1.373 é crucial na elaboração de contratos de superfície e na assessoria de transações imobiliárias que envolvam este instituto. A omissão da notificação ou a sua realização de forma inadequada pode gerar litígios complexos e onerosos. É imperativo que os advogados orientem seus clientes sobre a necessidade de cumprimento rigoroso da formalidade, a fim de evitar futuras contestações judiciais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação dos prazos e condições para o exercício da preferência é um ponto de atenção constante.
A controvérsia reside, por vezes, na delimitação do que seriam as “condições de igualdade”, especialmente em cenários de propostas complexas ou com múltiplas variáveis. A interpretação deve ser feita de forma a garantir a paridade de condições, sem que o titular do direito de preferência seja prejudicado por manobras que visem afastar sua prerrogativa. A análise de casos concretos exige um exame minucioso das propostas e das intenções das partes, sempre à luz dos princípios da boa-fé objetiva e da função social da propriedade.
