Art. 1.378 – A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.378 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia os requisitos essenciais para a constituição das servidões prediais, instituto jurídico de grande relevância no direito imobiliário. A norma estabelece que a servidão confere utilidade a um prédio dominante, ao mesmo tempo em que impõe um ônus ao prédio serviente, desde que ambos pertençam a proprietários distintos. Essa distinção de titularidade é crucial, pois a servidão não se confunde com atos de mera tolerância ou com a propriedade em si, mas sim com um direito real sobre coisa alheia.
A constituição da servidão, conforme o dispositivo, exige formalidades específicas: a declaração expressa dos proprietários ou a instituição por testamento. Tais atos, por si só, não são suficientes para a sua plena eficácia erga omnes. É imperativo o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o princípio da publicidade e da especialidade, que confere oponibilidade a terceiros e a natureza de direito real. A ausência de registro, embora não invalide o acordo entre as partes, impede a sua eficácia contra terceiros, transformando-o em mera obrigação pessoal.
A doutrina e a jurisprudência debatem a possibilidade de constituição de servidão por usucapião, especialmente as não aparentes, embora o Código Civil de 2002 tenha sido mais restritivo que o anterior. No entanto, a Súmula 251 do STJ pacificou que “a desapropriação de servidão de passagem não titulada não confere ao expropriado o direito à indenização”. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação da necessidade de registro para a oponibilidade da servidão é um ponto pacífico, ressaltando a importância da segurança jurídica nas transações imobiliárias.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.378 é fundamental na elaboração de contratos, testamentos e na análise de litígios envolvendo direitos de vizinhança e ônus reais. A correta constituição e registro da servidão evitam futuras contendas e garantem a plena fruição dos direitos pelos proprietários dos prédios dominante e serviente. A verificação da regularidade registral é um passo indispensável em qualquer due diligence imobiliária, prevenindo surpresas e garantindo a validade dos direitos.
