Art. 1.388 – O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:
I – quando o titular houver renunciado a sua servidão;
II – quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;
III – quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.388 do Código Civil de 2002 estabelece as hipóteses de cancelamento do registro da servidão predial, conferindo ao proprietário do prédio serviente o direito de pleitear judicialmente a extinção desse ônus real, mesmo diante da oposição do titular do prédio dominante. Este dispositivo é crucial para a dinâmica das relações imobiliárias, pois permite a desoneração de imóveis quando as condições que justificaram a constituição da servidão não mais subsistem ou quando há um acordo para sua extinção. A servidão, como direito real sobre coisa alheia, impõe restrições ao prédio serviente em benefício do prédio dominante, e sua permanência indefinida pode gerar entraves ao pleno exercício da propriedade.
As três hipóteses elencadas nos incisos do artigo são taxativas e refletem situações distintas. O inciso I trata da renúncia do titular da servidão, que pode ser expressa ou tácita, embora a doutrina majoritária exija a forma escrita para sua validade, dada a natureza real do direito. Já o inciso II aborda a cessação da utilidade ou comodidade para o prédio dominante, um conceito que gera discussões práticas sobre a efetiva perda de função da servidão. A jurisprudência tem se debruçado sobre a análise casuística dessa cessação, exigindo prova robusta de que a servidão não mais atende ao propósito para o qual foi instituída, como, por exemplo, a construção de nova via de acesso que torne desnecessária uma servidão de passagem.
Por fim, o inciso III prevê o resgate da servidão pelo dono do prédio serviente, que geralmente ocorre mediante indenização ao proprietário do prédio dominante. Este é um mecanismo importante para a flexibilização das relações de vizinhança e para a valorização do imóvel serviente, permitindo que seu proprietário readquira a plenitude do domínio. A fixação do valor do resgate é um ponto sensível, frequentemente objeto de perícias e litígios, buscando-se um equilíbrio entre o prejuízo do prédio dominante e o benefício do prédio serviente. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos tem gerado uma vasta gama de precedentes, evidenciando a complexidade da matéria.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.388 e suas nuances é fundamental. A propositura de uma ação de cancelamento de servidão exige a correta subsunção do fato a uma das hipóteses legais, além da produção de provas adequadas para demonstrar a ocorrência da renúncia, da cessação da utilidade ou do resgate. A defesa do prédio dominante, por sua vez, deve focar na demonstração da persistência da utilidade ou comodidade da servidão, ou na impugnação do valor do resgate. A matéria envolve, portanto, não apenas o direito civil, mas também aspectos processuais relevantes, como a legitimidade ativa e passiva e a necessidade de registro da sentença para a efetiva extinção do ônus real.
