Art. 1.484 – É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.484 do Código Civil de 2002 insere-se no contexto dos direitos reais de garantia, especificamente na hipoteca, e representa uma importante inovação ao permitir que as partes estabeleçam, na própria escritura, o valor do imóvel hipotecado. Essa disposição visa conferir maior segurança jurídica e previsibilidade aos credores e devedores, ao fixar previamente a base para futuros atos executórios. A dispensa de avaliação posterior, nesses casos, agiliza os procedimentos de arrematação, adjudicação e remição, mitigando discussões sobre o valor do bem em momento de crise.
A principal implicação prática deste dispositivo é a desburocratização dos processos de execução de hipotecas. Ao pré-fixar o valor, evita-se a morosidade e os custos inerentes à realização de uma nova avaliação judicial, que muitas vezes se torna um ponto de discórdia e protelação. Contudo, é crucial que o valor ajustado reflita a realidade de mercado no momento da constituição da hipoteca, sob pena de gerar desequilíbrio entre as partes ou mesmo questionamentos sobre a validade do ajuste em caso de discrepância manifesta. A doutrina majoritária entende que esse valor, embora ajustado, não pode ser vil ou excessivo, devendo guardar razoabilidade com o valor de mercado do bem.
A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a validade do valor ajustado depende da sua razoabilidade e da ausência de vícios de consentimento. Embora a lei dispense a avaliação, o juiz pode, em casos excepcionais e devidamente fundamentados, determinar uma nova avaliação se houver indícios de que o valor ajustado está defasado ou foi estabelecido de forma abusiva, prejudicando uma das partes ou terceiros interessados. Essa flexibilidade judicial busca preservar a equidade processual e evitar enriquecimento ilícito. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação da razoabilidade do valor ajustado tem sido um ponto de constante debate nos tribunais.
Para a advocacia, a aplicação do Art. 1.484 exige uma análise cuidadosa na redação das escrituras de hipoteca, assegurando que o valor ajustado seja justo e atualizado, prevenindo futuras contestações. É fundamental orientar os clientes sobre a importância de um valor realista, que reflita o valor de mercado do imóvel, para que a dispensa da avaliação seja efetivamente um benefício e não um fator de complicação. A correta aplicação deste artigo pode significar uma considerável economia de tempo e recursos em um eventual processo de execução.
