Art. 1.488 – Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.
§ 1º – O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia.
§ 2º – Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer.
§ 3º – O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.488 do Código Civil de 2002 disciplina a possibilidade de desmembramento da garantia hipotecária quando o imóvel gravado é objeto de loteamento ou constituição de condomínio edilício. Este dispositivo é de suma importância para o mercado imobiliário, pois permite a individualização do ônus real sobre cada unidade autônoma ou lote, facilitando a comercialização e a circulação de bens. A norma visa conciliar os interesses do credor hipotecário com a dinâmica da construção civil e urbanização, evitando que a hipoteca sobre a totalidade do terreno inviabilize a alienação das unidades.
A divisão do ônus, conforme o caput, pode ser requerida ao juiz pelo credor, devedor ou pelos donos das unidades, devendo obedecer à proporção entre o valor de cada fração e o crédito original. O § 1º estabelece uma importante salvaguarda ao credor, permitindo sua oposição ao desmembramento apenas se provar que a medida implica em diminuição de sua garantia. Esta disposição reflete o princípio da intangibilidade da garantia, essencial nas relações de crédito. A discussão prática reside na valoração das unidades e na comprovação da eventual diminuição do valor da garantia, o que muitas vezes demanda perícia técnica.
O § 2º, por sua vez, trata das despesas decorrentes do desmembramento, atribuindo-as, salvo convenção em contrário, a quem o requerer. Esta regra de custeio é fundamental para a previsibilidade das partes envolvidas. Por fim, o § 3º esclarece que o desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade pessoal, conforme o Art. 1.430 do Código Civil, salvo expressa anuência do credor. Esta regra reforça a natureza acessória da hipoteca e a manutenção da obrigação principal, protegendo o credor contra a mera substituição da garantia real pela pessoal de terceiros adquirentes sem seu consentimento. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação sistemática desses parágrafos é crucial para a segurança jurídica das operações imobiliárias.
Para a advocacia, a aplicação do Art. 1.488 e seus parágrafos exige uma análise minuciosa da documentação imobiliária, dos contratos de financiamento e das convenções de condomínio. A atuação preventiva, por meio da elaboração de cláusulas contratuais claras sobre a divisão da hipoteca e a responsabilidade do devedor, é essencial para evitar litígios. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a recusa injustificada do credor ao desmembramento pode ser suprida judicialmente, desde que não haja prejuízo à garantia, reforçando a função social da propriedade e a dinamização do mercado.
