Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as atribuições essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a administração dos interesses comuns. A doutrina majoritária, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, reconhece no síndico um mandatário sui generis, cujos poderes derivam da lei e da convenção condominial, transcendendo a mera representação para abranger a gestão ativa do patrimônio e dos serviços.
Os incisos do artigo detalham as competências do síndico, desde a convocação de assembleias (inc. I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inc. II), até a diligência na conservação das áreas comuns (inc. V) e a realização do seguro da edificação (inc. IX). A representação ativa e passiva (inc. II) é crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em juízo na defesa dos interesses condominiais, o que é frequentemente debatido em casos de cobrança de cotas condominiais e ações de responsabilidade civil. O dever de prestar contas (inc. VIII) reforça a transparência e a boa-fé na gestão, sendo um pilar da relação fiduciária entre o síndico e os condôminos.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações e discussões práticas. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou incapacidade do síndico. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes, total ou parcial, mediante aprovação assemblear e observância da convenção, abrindo espaço para a contratação de administradoras de condomínios ou subsíndicos, por exemplo. Contudo, a jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a expressa aprovação da assembleia para tais delegações, evitando a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de litígios, especialmente quanto aos limites da delegação e à responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de má gestão.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital na assessoria a condomínios e condôminos. A atuação do advogado pode envolver a elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos, a defesa do condomínio em ações judiciais movidas por ou contra ele, e a orientação sobre as responsabilidades e limites de atuação do síndico. A correta aplicação das competências e a observância dos ritos assembleares são essenciais para evitar nulidades e garantir a segurança jurídica das decisões condominiais.
