Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios edilícios, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX). A representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) é uma das prerrogativas mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses comuns, o que exige do profissional um conhecimento aprofundado das normas condominiais e processuais.
A gestão financeira também é um pilar das responsabilidades do síndico, conforme os incisos VI e VII, que preveem a elaboração do orçamento e a cobrança das contribuições e multas. A prestação de contas (inciso VIII) anualmente ou quando exigida pela assembleia é um dever inafastável, garantindo a transparência e a fiscalização da administração. Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico para a realização de obras ou despesas extraordinárias sem prévia autorização assemblear, o que pode gerar litígios e a necessidade de intervenção judicial para dirimir conflitos de interesse entre condôminos e a administração.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo 1.348 trazem flexibilidade à gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear (§ 2º). Essa possibilidade de delegação de poderes, seja para um subsíndico ou para uma administradora, é crucial para condomínios de grande porte ou para aqueles que demandam expertise específica. Contudo, a convenção condominial pode estabelecer limites a essa delegação, sendo imperativo que os advogados analisem minuciosamente o regramento interno do condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de divergência, especialmente quanto aos limites da autonomia da vontade da assembleia frente às normas cogentes do Código Civil.
A implicação prática para a advocacia é vasta, abrangendo desde a consultoria preventiva para síndicos e condôminos, visando a correta aplicação das normas e a prevenção de conflitos, até a atuação contenciosa em ações de cobrança de cotas condominiais, ações de prestação de contas ou litígios decorrentes de má gestão. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão negligente ou dolosa é um tema recorrente na jurisprudência, exigindo dos profissionais do direito uma análise acurada do caso concreto e da extensão dos deveres fiduciários inerentes ao cargo.
