Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do síndico, bem como as possibilidades de delegação de suas funções. A análise do caput e seus incisos revela a amplitude das responsabilidades, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação judicial e extrajudicial (inciso II), um dos pilares da sua atuação.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é uma das atribuições mais relevantes do síndico, conforme o inciso II. Isso significa que o síndico é o responsável por defender os interesses comuns em juízo ou fora dele, o que implica em um poder de gestão e decisão significativo. Contudo, o § 1º e o § 2º trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a dinâmica condominial, especialmente em condomínios de grande porte ou com demandas complexas.
A doutrina e a jurisprudência frequentemente debatem os limites da atuação do síndico e a validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão é um tema recorrente, especialmente quando há prejuízos ao condomínio por negligência ou má-fé. A exigência de aprovação da assembleia para a transferência de poderes, como previsto no § 2º, visa justamente proteger o condomínio de decisões unilaterais que possam comprometer seus interesses. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos tem sido consistente na proteção dos condôminos, exigindo transparência e deliberação coletiva para atos de maior impacto.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital na defesa de condomínios ou condôminos. Questões envolvendo a legitimidade ativa ou passiva do síndico em ações judiciais, a validade de contratos celebrados sem a devida autorização ou a responsabilização por omissões na gestão são exemplos práticos. A análise da convenção condominial e do regimento interno, em conjunto com as determinações assembleares, é indispensável para avaliar a regularidade dos atos praticados pelo síndico e para orientar a tomada de decisões estratégicas em litígios condominiais.
