Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da propriedade comum e à harmonia entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de propor ações, defender o condomínio e praticar atos necessários à defesa dos interesses comuns, como a cobrança de cotas condominiais. Contudo, essa representação não é absoluta; o § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania da assembleia em questões cruciais. A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão dessa representação, especialmente em casos de conflitos de interesse ou atos que excedam a mera administração ordinária.
O § 2º introduz a possibilidade de o síndico transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Essa delegação, que pode ser para um subsíndico ou para uma administradora, por exemplo, exige cautela e a devida formalização, a fim de evitar a responsabilidade solidária do síndico por atos de terceiros. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação da expressão “salvo disposição em contrário da convenção” é crucial para determinar a validade de tais delegações, sendo um ponto de frequente controvérsia em litígios condominiais.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. Advogados que atuam em direito condominial devem estar atentos à correta observância das atribuições do síndico, à validade das convocações de assembleia, à regularidade da prestação de contas e à adequação das delegações de poderes. A inobservância dessas normas pode gerar a nulidade de atos jurídicos, a responsabilização civil do síndico e até mesmo a sua destituição. A análise da convenção e do regimento interno é fundamental para complementar o entendimento do Art. 1.348, pois esses documentos podem detalhar ou restringir as competências do síndico, sempre em conformidade com a lei.
