Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da ordem e dos interesses coletivos dos condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o responsável por defender os interesses comuns, o que gera discussões sobre os limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear, especialmente em demandas de maior vulto ou que envolvam despesas extraordinárias. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que, em situações urgentes ou para atos de mera conservação, a autorização pode ser dispensada, mas para litígios complexos, a deliberação assemblear é, via de regra, indispensável, sob pena de ilegitimidade ativa ou passiva.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão eficiente, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade final, em muitos casos, permanece com o síndico, o que exige cautela na delegação e fiscalização. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites de delegação é um ponto frequente de controvérsia em litígios condominiais.
A prática advocatícia exige atenção redobrada às especificidades da convenção condominial e do regimento interno, que podem detalhar ou restringir as competências do síndico, desde que não contrariem a lei. A prestação de contas (inciso VIII) e o cumprimento das determinações da assembleia (inciso IV) são deveres basilares que, se negligenciados, podem ensejar a destituição do síndico. A atuação do advogado em causas condominiais frequentemente envolve a análise da regularidade dos atos do síndico e a conformidade com as normas internas e legais, sendo fundamental para a resolução de conflitos e a garantia da boa administração.
