Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI, VII e VIII). A natureza dessas competências é, em regra, indelegável, salvo as exceções previstas no próprio artigo, o que ressalta a importância da função para a saúde jurídica e financeira do condomínio.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, conforme o inciso II, é uma das atribuições mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns. Contudo, o § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico em situações específicas. Já o § 2º aborda a possibilidade de delegação de poderes, totais ou parciais, de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição contrária na convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas.
Dentre as discussões doutrinárias e jurisprudenciais, destaca-se a extensão da responsabilidade do síndico. A inobservância das suas obrigações, como a falta de diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) ou a omissão em prestar contas (inciso VIII), pode gerar responsabilidade civil e até criminal, a depender da gravidade do ato. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico age como mandatário do condomínio, devendo atuar com a probidade e a diligência esperadas de um bom administrador. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem se tornado cada vez mais rigorosa, exigindo dos síndicos um conhecimento aprofundado das normas condominiais e da legislação aplicável.
Para a advocacia, o Art. 1.348 e seus parágrafos e incisos são pilares na análise de litígios condominiais. A compreensão detalhada das competências do síndico é fundamental para a propositura ou defesa de ações envolvendo o condomínio, seja em questões de cobrança de cotas condominiais, responsabilidade por danos ou impugnação de atos administrativos. A validade das deliberações assembleares e a regularidade da atuação do síndico são pontos frequentemente questionados, exigindo dos advogados um domínio sobre as nuances da legislação condominial e a capacidade de interpretar a convenção e o regimento interno.
