Art. 1.324 – O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.324 do Código Civil, inserido no Título III, Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício, estabelece uma importante regra de presunção legal no âmbito da administração condominial. Ele dispõe que “O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum”. Este dispositivo visa conferir segurança jurídica às relações condominiais, especialmente naquelas situações onde não há uma eleição formal de síndico ou administrador, mas um dos condôminos assume de fato a gestão.
A presunção de representação comum, aqui, é juris tantum, ou seja, admite prova em contrário. A ausência de oposição dos demais condôminos é o elemento central para a sua configuração, indicando uma aceitação tácita da gestão. Essa norma é fundamental para a validade dos atos praticados pelo condômino administrador perante terceiros, evitando a paralisação da vida condominial por questões meramente formais. A doutrina majoritária entende que essa presunção abrange os atos de administração ordinária, necessários à conservação e manutenção do bem comum.
Na prática advocatícia, a aplicação deste artigo suscita discussões relevantes, como a extensão dos poderes do condômino presumidamente representante e a forma de manifestação da oposição. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a oposição deve ser clara e inequívoca, não bastando a mera inação. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação da ‘oposição’ varia conforme o caso concreto, exigindo uma análise minuciosa das provas. A ausência de formalização da administração, embora comum em condomínios menores ou informais, não exime o administrador presumido de suas responsabilidades, aplicando-se-lhe, por analogia, os deveres do síndico.
As implicações práticas para advogados residem na necessidade de orientar os clientes sobre a importância da formalização da administração condominial, mesmo em pequenos condomínios, para evitar litígios futuros. Em casos de litígio, a prova da ausência de oposição ou da sua efetivação será crucial para determinar a validade dos atos praticados e a responsabilidade do condômino. A gestão condominial, mesmo que informal, exige diligência e transparência, e a presunção legal serve como um balizador para a conduta dos envolvidos.
