Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à preservação dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que impactam diretamente a convivência e a manutenção do patrimônio. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a primeira.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, conforme o inciso II, confere ao síndico a legitimidade para atuar em defesa dos interesses coletivos, o que é crucial em litígios envolvendo o condomínio. O inciso VII, por sua vez, autoriza a cobrança de contribuições e multas, essencial para a saúde financeira do condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação dessas competências é um dos principais focos de disputas judiciais em condomínios.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limitações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação de poderes é um ponto de atenção prática, exigindo cautela na redação das convenções condominiais e nas deliberações assembleares para evitar conflitos de competência ou abusos. A jurisprudência tem se debruçado sobre os limites dessa delegação, especialmente no que tange à responsabilidade do síndico pelos atos do delegado.
A prática advocatícia demanda profundo conhecimento dessas disposições, seja na assessoria a síndicos e condôminos, na elaboração de convenções e regimentos internos, ou na representação em ações judiciais. Questões como a validade de deliberações assembleares, a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência (inciso V e IX), e a correta prestação de contas (inciso VIII) são recorrentes. A interpretação do Art. 1.348, portanto, não se restringe à literalidade do texto, mas abrange a análise de sua aplicação prática e das nuances que surgem no dia a dia da gestão condominial, exigindo dos profissionais do direito uma visão estratégica e preventiva.
