Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º – As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
§ 2º – O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4º – Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º – O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.331 do Código Civil de 2002 é o pilar normativo que estrutura a propriedade em condomínios edilícios, estabelecendo a coexistência de partes autônomas e áreas de uso comum. Este dispositivo é fundamental para a compreensão do regime jurídico condominial, delineando os direitos e deveres dos condôminos e a própria natureza do bem imóvel. A dicotomia entre propriedade exclusiva e comum é a essência do condomínio edilício, distinguindo-o de outras formas de copropriedade.
O § 1º detalha as unidades autônomas, como apartamentos e escritórios, que podem ser livremente alienadas e gravadas, ressalvando, contudo, a particularidade dos abrigos para veículos. A alteração promovida pela Lei nº 12.607/2012 vedou a alienação ou locação de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção, visando preservar a segurança e a convivência interna. Essa restrição gerou debates sobre a autonomia da vontade e o direito de propriedade, sendo pacificado que a convenção tem força cogente para regular tais situações.
Já o § 2º elenca as partes comuns, como o solo, a estrutura e as redes de infraestrutura, que são inalienáveis e indivisíveis, garantindo a funcionalidade e a integridade do edifício. O § 3º, por sua vez, introduz o conceito de fração ideal, parte inseparável da unidade imobiliária que representa a participação do condômino nas áreas comuns e nas despesas condominiais. A correta identificação da fração ideal é crucial para a distribuição de ônus e bônus, sendo um ponto de atenção em litígios sobre cobrança de cotas condominiais.
O § 4º assegura o acesso ao logradouro público, um direito fundamental que impede o isolamento de qualquer unidade, enquanto o § 5º trata do terraço de cobertura, presumindo-o como parte comum, salvo disposição contrária na escritura de constituição. Essa presunção legal inverte o ônus da prova e exige clareza na documentação para que o terraço seja considerado propriedade exclusiva. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos é frequentemente objeto de disputas judiciais, especialmente em condomínios mais antigos onde a documentação pode ser omissa ou ambígua.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.331 e seus desdobramentos é essencial na elaboração de convenções condominiais, na análise de contratos de compra e venda de imóveis em condomínio e na resolução de conflitos entre condôminos. A correta aplicação desses preceitos evita litígios e garante a segurança jurídica nas relações condominiais, sendo um campo fértil para a atuação consultiva e contenciosa.
