A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão relevante que pode impactar ações de direito imobiliário e processual civil. O colegiado firmou entendimento de que a pretensão de indenização por perdas e danos, decorrente da impossibilidade de adjudicação compulsória, não está sujeita à prescrição. A decisão foi publicada na segunda-feira, 20 de julho de 2026, e oferece um novo panorama para casos em que a outorga da escritura definitiva se mostra inviável.
O caso analisado teve origem em uma ação na qual um comprador havia firmado promessa de compra e venda de uma sala comercial na década de 1980. O contrato previa a averbação da construção no registro imobiliário e a quitação integral do preço como condições para a outorga da escritura definitiva. No entanto, a averbação nunca ocorreu, levando o comprador a buscar seus direitos na Justiça.
Após uma decisão favorável ao comprador no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), a parte contrária recorreu ao STJ, argumentando que teria ocorrido a prescrição tanto em relação à devolução das parcelas pagas quanto à indenização devida ao consumidor. A controvérsia central girava em torno da aplicabilidade do prazo prescricional para a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos.
Entendimento da Terceira Turma
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, explicou que o artigo 501 do Código de Processo Civil (CPC) permite que a sentença judicial substitua a declaração de vontade do promitente vendedor que se recusa a outorgar a escritura definitiva. Ela destacou que a ação de adjudicação compulsória é um “mecanismo que viabiliza a execução específica da promessa de compra e venda”.
Contudo, a relatora salientou que, se a obrigação de dar a escritura definitiva não puder ser cumprida por culpa do devedor, é cabível sua conversão em perdas e danos, conforme previsto no artigo 248 do Código Civil (CC). Nesse cenário, a jurisprudência do STJ tem se alinhado no sentido de considerar que a pretensão indenizatória, originada da inviabilidade de cumprimento da obrigação principal, não se submete aos prazos prescricionais.
Isso significa que, mesmo que a adjudicação compulsória se torne impossível, o direito do promissário comprador de ser indenizado pelos danos sofridos permanece hígido, sem limitação de tempo para ser pleiteado. Tal entendimento visa proteger o comprador de boa-fé, garantindo que ele não seja prejudicado pela inércia ou inviabilidade do promitente vendedor em cumprir o contrato.
A decisão ressalta a importância de escritórios de advocacia que atuam em direito imobiliário e processual civil estarem atualizados com as nuances da jurisprudência, especialmente em casos de difícil resolução que envolvem promessas de compra e venda antigas. Ferramentas de IA jurídica, como a Redizz, têm facilitado a pesquisa e análise de precedentes, otimizando o trabalho dos profissionais e a produtividade de escritórios que buscam maior eficiência.
O julgamento sublinha a flexibilidade do ordenamento jurídico em adaptar soluções para garantir a efetividade dos contratos, mesmo diante de obstáculos que impedem a execução específica da obrigação. A imprescritibilidade da indenização por perdas e danos, nesse contexto, representa uma importante garantia ao promissário comprador.
Com informações publicadas originalmente no site stj.jus.br.
