Art. 1.339 – Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º – Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º – É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.339 do Código Civil estabelece um princípio basilar do direito condominial: a inseparabilidade dos direitos de cada condômino sobre as partes comuns de sua propriedade exclusiva. Este dispositivo legal visa garantir a funcionalidade e a própria existência do condomínio edilício, impedindo a fragmentação que comprometeria a estrutura e o uso coletivo. A norma reforça que as frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, incluindo suas partes acessórias, formam um todo indissolúvel.
O § 1º do artigo é uma consequência direta desse princípio, vedando expressamente a alienação ou oneração em separado dos bens. Isso significa que não se pode vender ou dar em garantia, por exemplo, apenas a vaga de garagem (parte acessória) ou a fração ideal das áreas comuns, desvinculada da unidade autônoma principal. Tal proibição evita a criação de situações jurídicas complexas e a desorganização do condomínio, mantendo a coesão patrimonial e funcional do empreendimento.
Contudo, o § 2º introduz uma importante ressalva, permitindo a alienação de parte acessória da unidade imobiliária a outro condômino. Essa flexibilização é prática e atende às necessidades internas do condomínio, como a venda de uma vaga de garagem extra. A alienação a terceiro, por sua vez, é mais restritiva, exigindo que tal faculdade conste do ato constitutivo do condomínio e que a respectiva assembleia geral não se oponha. Essa exigência visa proteger os interesses coletivos, evitando a entrada de estranhos em áreas sensíveis do condomínio sem o devido controle.
A interpretação desses dispositivos gera discussões relevantes na prática forense, especialmente quanto à natureza jurídica das vagas de garagem. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado o entendimento de que a vaga de garagem com matrícula própria é uma unidade autônoma e pode ser alienada separadamente, salvo restrição na convenção. No entanto, se a vaga for uma parte acessória sem matrícula individualizada, aplica-se a regra do § 2º. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a distinção entre unidade autônoma e parte acessória é crucial para a correta aplicação do artigo, impactando diretamente a validade de negócios jurídicos e a atuação da advocacia imobiliária.
