Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento dos condomínios edilícios, estabelecendo as balizas para a atuação do síndico e a proteção dos interesses dos condôminos. As atribuições listadas no caput e nos incisos, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares da gestão condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela condução das atividades rotineiras e extraordinárias.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas, implicando na capacidade de o síndico figurar como parte em ações judiciais e administrativas. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico atua como órgão de representação legal do condomínio, e não meramente como mandatário. Isso significa que seus atos, dentro dos limites de suas competências, vinculam diretamente o condomínio, salvo em casos de excesso de poder ou desvio de finalidade, que podem gerar responsabilidade pessoal.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação (§1º) ou que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear (§2º). Essa possibilidade de delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente no que tange à fiscalização do delegado. A transferência de poderes deve ser analisada com cautela, pois a convenção pode dispor em contrário, limitando essa faculdade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera discussões sobre os limites da autonomia da vontade condominial versus as normas cogentes do Código Civil.
As demais competências, como diligenciar a conservação (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), cobrar contribuições e multas (inciso VII), prestar contas (inciso VIII) e realizar o seguro da edificação (inciso IX), são essenciais para a manutenção do patrimônio e a boa convivência. A inobservância dessas atribuições pode acarretar em responsabilidade civil do síndico, seja por omissão ou por gestão temerária. A advocacia condominial, portanto, deve estar atenta a essas nuances, orientando síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres, e atuando preventivamente para evitar litígios decorrentes da má gestão ou do descumprimento das normas legais e convencionais.
