Art. 1.345 – O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.345 do Código Civil estabelece uma regra de suma importância para as transações imobiliárias envolvendo condomínios edilícios: a responsabilidade propter rem do adquirente pelos débitos do alienante. Este dispositivo legal consagra a natureza da obrigação condominial, que adere à coisa, independentemente de quem seja o proprietário. A norma visa proteger o condomínio, garantindo a solvência das despesas comuns e a manutenção do equilíbrio financeiro da coletividade.
A abrangência da responsabilidade é ampla, englobando não apenas as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias, mas também multas e juros moratórios. Isso significa que o novo proprietário assume integralmente o passivo condominial, mesmo que desconheça a existência de tais dívidas no momento da aquisição. A doutrina majoritária e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmam essa interpretação, entendendo que a obrigação acompanha o imóvel, sendo o adquirente o responsável pelo seu adimplemento. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a aplicação deste artigo é um dos pontos mais pacificados no direito condominial, embora gere discussões práticas.
Na prática advocatícia, este artigo impõe uma diligência redobrada na due diligence imobiliária. É imperativo que o advogado do adquirente solicite certidões de débitos condominiais e declare a inexistência de pendências no contrato de compra e venda, sob pena de o cliente ser surpreendido com dívidas vultosas. A ausência de tal cautela pode gerar litígios complexos, onde o adquirente, após quitar os débitos, buscará o direito de regresso contra o alienante, conforme previsto no próprio Código Civil.
Uma controvérsia relevante reside na possibilidade de o adquirente alegar boa-fé para se eximir da responsabilidade. Contudo, a jurisprudência do STJ tem sido firme ao afastar essa tese, reiterando que a natureza propter rem da obrigação prevalece, sendo o ônus da verificação dos débitos do próprio adquirente. A segurança jurídica do condomínio e a estabilidade das relações condominiais são os pilares que sustentam essa interpretação, garantindo que as despesas essenciais à manutenção do bem comum sejam sempre adimplidas.
