Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as atribuições do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de competências que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes de representação e administração, mas também impondo deveres e responsabilidades. A análise do caput e seus incisos revela a amplitude de sua atuação, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), o que o qualifica como legitimado ativo e passivo em demandas que envolvam o ente despersonalizado.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico em certas situações. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e ausência de disposição contrária na convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação do colegiado. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a responsabilidade do síndico, mesmo em caso de delegação, pode ser solidária ou subsidiária, a depender da natureza da falha e da extensão da delegação.
Dentre as atribuições mais relevantes, destacam-se o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), cobrar as contribuições e multas (inciso VII) e prestar contas (inciso VIII). Essas competências são a base da administração condominial eficaz e a inobservância de qualquer uma delas pode gerar responsabilidade civil para o síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação e interpretação desses dispositivos são cruciais para evitar litígios e garantir a harmonia nas relações condominiais. A discussão prática frequentemente gira em torno dos limites da atuação do síndico e da necessidade de aprovação assemblear para atos que excedam a mera administração ordinária, como obras voluptuárias ou despesas extraordinárias de grande vulto.
A advocacia que atua no direito condominial deve estar atenta às particularidades de cada caso, considerando a convenção do condomínio, o regimento interno e as deliberações assembleares, que podem detalhar ou restringir as competências do síndico. A representação judicial do condomínio, por exemplo, exige a verificação da regularidade da eleição do síndico e da sua legitimidade para atuar em nome da coletividade. A complexidade da matéria exige uma análise minuciosa das atribuições e dos limites impostos pela legislação e pelos atos normativos internos, a fim de garantir a segurança jurídica e a correta defesa dos interesses dos condôminos.
