Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que transcendem a mera representação, alcançando a esfera executiva e, em certa medida, a judicial. A natureza jurídica do síndico é de mandatário, atuando em nome e por conta do condomínio, o que implica responsabilidades civis e, em casos extremos, criminais.
Os incisos detalham as incumbências, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação judicial e extrajudicial (inciso II), a comunicação de procedimentos (inciso III), o cumprimento das normas internas (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII). A representação ativa e passiva do condomínio, prevista no inciso II, é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para atuar em juízo, defendendo os interesses coletivos. Contudo, a doutrina e a jurisprudência debatem os limites dessa representação, especialmente em ações que demandam autorização específica da assembleia, como aquelas que envolvem despesas extraordinárias ou alienação de bens comuns.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, flexibilizando a figura do síndico e permitindo a delegação de funções. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação de poderes é vital para a otimização da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos tem gerado uma rica casuística, com decisões judiciais que buscam equilibrar a autonomia condominial com a segurança jurídica dos atos praticados.
Na prática advocatícia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é essencial para a assessoria a condomínios e condôminos. Questões como a validade de deliberações assembleares, a responsabilidade do síndico por atos de gestão e a legitimidade para propositura de ações judiciais são frequentemente discutidas. A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, pode ser acionada em casos de negligência, imprudência ou imperícia que causem prejuízos ao condomínio ou a terceiros, exigindo uma análise minuciosa da atuação do gestor e das normas internas. A correta aplicação deste artigo garante a harmonia e a boa administração do condomínio, minimizando conflitos e litígios.
