Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a gestão das áreas comuns e dos interesses coletivos dos condôminos. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares da administração condominial, garantindo a execução das decisões coletivas e a defesa dos direitos do ente despersonalizado.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica na sua legitimidade para propor ações judiciais em nome do condomínio, bem como para ser demandado. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico atua como um mandatário legal, cujos atos vinculam o condomínio, desde que praticados dentro dos limites de suas atribuições. A necessidade de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) reforça a transparência e a responsabilidade fiduciária do síndico.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações e discussões sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou para funções específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, especialmente de funções administrativas, é crucial para a eficiência da gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio geralmente permanece com o síndico, gerando discussões sobre a extensão dessa responsabilidade em caso de atos do delegado. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos tem gerado uma rica casuística jurisprudencial, especialmente em relação aos limites da delegação e à responsabilidade solidária ou subsidiária.
Outras competências essenciais incluem a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A inobservância dessas atribuições pode acarretar responsabilidade civil do síndico, inclusive por omissão. Para a advocacia, a compreensão aprofundada deste artigo é vital para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e condomínios em litígios envolvendo questões de gestão, inadimplência ou responsabilidade civil, exigindo uma análise cuidadosa da convenção e do regimento interno do condomínio em questão.
