Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na gestão e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a tese do mandato legal ou convencional, conferindo-lhe amplos poderes de representação.
Dentre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, em particular, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas demandas, desde ações de cobrança de cotas condominiais até defesas em litígios envolvendo a edificação. O dever de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são cruciais para a transparência e a segurança patrimonial.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, demonstrando a soberania da assembleia. Já o §2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário na convenção. Essa flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com gestão complexa, permitindo a contratação de administradoras ou a nomeação de subsíndicos, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade do síndico.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico, para defender o condomínio em ações judiciais ou para orientar a assembleia na tomada de decisões. A responsabilidade civil do síndico, por atos praticados com dolo ou culpa no exercício de suas funções, é um ponto de constante debate jurisprudencial, exigindo do advogado uma análise minuciosa da conduta e dos limites de seus poderes. A correta observância dessas atribuições é a base para uma gestão condominial eficiente e em conformidade com a lei.
