Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II). A natureza dessas funções é de mandato legal, conferindo ao síndico amplos poderes para a gestão ordinária e extraordinária, sempre em defesa dos interesses comuns dos condôminos.
A representação do condomínio, ativa e passivamente, é uma das prerrogativas mais significativas (inciso II), implicando a legitimidade para propor ações e ser demandado em nome da coletividade. A doutrina majoritária e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhecem essa capacidade processual do condomínio, personificada na figura do síndico. Além disso, a obrigação de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência na gestão condominial, permitindo que os condôminos acompanhem e deliberem sobre questões relevantes.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a delegação de tarefas e a profissionalização da gestão, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico, que deve fiscalizar a atuação dos delegados.
A prática forense revela frequentes discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à conservação das partes comuns (inciso V). A observância da convenção e do regimento interno (inciso IV) é imperativa, e o descumprimento dessas normas pode gerar responsabilidade civil para o síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação e aplicação desses dispositivos são fundamentais para evitar litígios e garantir a harmonia nas relações condominiais.
Para a advocacia, compreender o escopo do Art. 1.348 é vital tanto na defesa de síndicos quanto de condôminos. A análise das atribuições específicas, das possibilidades de delegação e dos deveres de prestação de contas (inciso VIII) e elaboração orçamentária (inciso VI) permite uma atuação estratégica, seja na elaboração de convenções e regimentos, na assessoria jurídica preventiva ou na condução de ações judiciais envolvendo a gestão condominial. A diligência na conservação e guarda das áreas comuns (inciso V) e a garantia da prestação de serviços essenciais são pontos sensíveis que frequentemente demandam intervenção jurídica.
