Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia as responsabilidades inerentes à gestão condominial, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), seja em juízo ou fora dele. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário ou de órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a primeira, dada a relação de confiança e a possibilidade de destituição.
Dentre as atribuições, destacam-se a defesa dos interesses comuns (inciso II), a obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), o que inclui a convenção e o regimento interno. A diligência na conservação das áreas comuns e a zeladoria dos serviços (inciso V) são cruciais para a manutenção do patrimônio e a qualidade de vida dos condôminos. A elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) revelam a faceta financeira e executiva da função.
Os parágrafos do artigo 1.348 trazem nuances importantes à gestão. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o §2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade permite uma gestão mais adaptável às necessidades do condomínio, mas exige cautela na delimitação das responsabilidades para evitar conflitos e lacunas. A prestação de contas anual (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são deveres de transparência e proteção patrimonial indispensáveis.
A interpretação e aplicação deste artigo geram diversas discussões práticas. Por exemplo, a extensão dos poderes de representação do síndico em ações judiciais, especialmente aquelas que envolvem interesses individuais de condôminos, é um ponto de constante debate. A responsabilidade civil do síndico por atos de má gestão ou omissão também é tema recorrente na jurisprudência, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da conduta e das deliberações assembleares. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a litigiosidade envolvendo a gestão condominial tem apresentado crescimento, demandando dos profissionais do direito uma compreensão aprofundada das competências e limites do síndico.
Para a advocacia, compreender o escopo do artigo 1.348 é fundamental tanto na assessoria preventiva a condomínios e síndicos quanto na atuação contenciosa. A correta interpretação dos incisos e parágrafos permite orientar sobre a validade de atos praticados, a necessidade de aprovação assemblear para certas decisões e a responsabilização por eventuais desvios. A análise da convenção e do regimento interno em conjunto com a lei é imprescindível para uma atuação jurídica eficaz e para a mitigação de riscos no ambiente condominial.
