Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de atribuições que visam à manutenção, conservação e administração dos interesses comuns. A figura do síndico, portanto, transcende a mera gestão patrimonial, englobando responsabilidades de ordem jurídica, administrativa e social.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para defender os interesses do condomínio, seja como autor ou réu. A doutrina majoritária, a exemplo de Caio Mário da Silva Pereira, enfatiza o caráter de mandatário legal do síndico, cujos poderes são definidos pela lei, convenção e regimento interno.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação da coletividade. A jurisprudência tem sido rigorosa quanto à necessidade de aprovação assemblear para delegações substanciais, evitando abusos de poder.
Outras atribuições relevantes incluem a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A responsabilidade pela cobrança das cotas condominiais é vital para a saúde financeira do condomínio, sendo o síndico o principal agente para ajuizar as ações de execução. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses incisos frequentemente gera discussões sobre os limites da atuação do síndico e a necessidade de deliberação assemblear para atos que extrapolam a mera administração ordinária.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável, seja na assessoria a condomínios e síndicos, na defesa de condôminos ou na propositura de ações judiciais. As implicações práticas envolvem desde a elaboração de convenções e regimentos internos até a análise da validade de atos praticados pelo síndico sem a devida autorização. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, negligência ou omissão é um tema recorrente, exigindo dos advogados uma análise cuidadosa das circunstâncias e do arcabouço normativo aplicável.
