Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, representante legal ou órgão executivo do condomínio, com predominância para a tese de que atua como órgão de representação e administração do ente despersonalizado.
Entre as competências destacadas, o inciso I, que trata da convocação de assembleias, é fundamental para a governança condominial, assegurando a participação dos condôminos nas decisões. O inciso II, por sua vez, confere ao síndico a capacidade de representar o condomínio judicial e extrajudicialmente, o que lhe atribui legitimidade para a propositura de ações e a defesa dos interesses coletivos. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode configurar falta grave, ensejando sua destituição e eventual responsabilização.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delimitações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade primária, especialmente em casos de culpa in eligendo ou in vigilando. A jurisprudência tem sido rigorosa ao analisar a extensão dessa delegação e a manutenção da responsabilidade do síndico.
Outras atribuições cruciais incluem o cumprimento e a fiscalização da convenção e regimento interno (inciso IV), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A inobservância dessas competências pode gerar responsabilidade civil e criminal para o síndico, além de sua destituição. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a complexidade da gestão condominial exige do síndico não apenas conhecimento legal, mas também habilidades administrativas e de relacionamento.
Para a advocacia, a análise do Art. 1.348 é essencial na defesa dos interesses de condôminos, síndicos e do próprio condomínio. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem aprovação assemblear, a extensão de sua responsabilidade em caso de má gestão ou omissão, e os procedimentos para sua destituição são temas recorrentes que exigem um profundo conhecimento deste dispositivo e da legislação condominial correlata. A atuação preventiva, por meio da consultoria jurídica, é fundamental para evitar litígios e garantir a conformidade da gestão.
