Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida em condomínio, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias até a representação judicial do ente despersonalizado. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, sendo majoritariamente compreendido como um mandatário da assembleia, com poderes específicos e limitados pela convenção e pela lei.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), o que confere ao síndico legitimidade para atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses comuns. A obrigação de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões de maior impacto. A diligência na conservação das partes comuns e a zeladoria dos serviços (inciso V) são cruciais para a manutenção do patrimônio e a qualidade de vida dos condôminos, enquanto a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) assegura a saúde financeira do condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, caso o síndico não possa ou não queira exercê-los, demonstrando a soberania da assembleia. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico por omissão ou excesso de suas funções, bem como em ações de cobrança de cotas condominiais e em discussões sobre a validade de atos praticados em nome do condomínio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por perdas e danos quando sua conduta se desvia dos deveres legais e convencionais. A correta compreensão e aplicação deste artigo são, portanto, indispensáveis para a atuação consultiva e contenciosa no direito condominial, exigindo dos advogados um profundo conhecimento das atribuições e dos limites de atuação do síndico.
