Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, administrador ou órgão executivo do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com peculiaridades.
Dentre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e a responsabilidade por cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV). A representação ativa e passiva do condomínio é crucial, conferindo ao síndico legitimidade para atuar em defesa dos interesses coletivos, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo o condomínio. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos. A jurisprudência tem sido rigorosa quanto à necessidade de aprovação assemblear para a delegação de poderes essenciais.
Outras atribuições relevantes incluem a conservação das partes comuns (inciso V), a elaboração do orçamento anual (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal imperativa, visando proteger o patrimônio comum contra sinistros. A inobservância dessas competências pode acarretar a destituição do síndico e sua responsabilização por eventuais prejuízos. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação e aplicação dessas normas geram um volume significativo de litígios, especialmente relacionados à prestação de contas e à validade das deliberações assembleares.
Para a advocacia, a análise do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e condôminos. É crucial orientar sobre os limites da atuação do síndico, a necessidade de aprovação assemblear para certos atos e as implicações da inobservância das suas atribuições. A correta interpretação deste artigo e seus desdobramentos práticos são essenciais para prevenir conflitos e garantir a segurança jurídica na administração condominial, evitando discussões sobre a validade de atos praticados ou a responsabilidade por omissões.
