Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais e indelegáveis do síndico no condomínio edilício, estabelecendo a base para a gestão condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento dos condomínios, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração, representação e execução das deliberações assembleares. A natureza jurídica dessas atribuições é de um mandato legal, com deveres e responsabilidades bem definidos, que transcendem a mera representação voluntária.
Dentre as atribuições listadas nos incisos, destacam-se a convocação da assembleia (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação em juízo ou fora dele, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade processual para defender os interesses comuns, sendo um ponto crucial na advocacia condominial. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil ao síndico, conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegabilidade de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que é uma salvaguarda para situações de impedimento ou vacância. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão de grandes condomínios, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico.
A prática forense revela frequentes discussões sobre a extensão dos poderes do síndico e os limites de sua atuação, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à realização de obras. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir nos estritos limites da lei, da convenção e das deliberações assembleares, sob pena de excesso de poder ou desvio de finalidade. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é um campo fértil para litígios, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da documentação condominial e da legislação aplicável.
Para a advocacia, compreender o Art. 1.348 é essencial tanto na consultoria preventiva quanto no contencioso. Advogados que atuam para condomínios devem orientar síndicos sobre suas atribuições e responsabilidades, prevenindo litígios. Já na defesa de condôminos ou em ações contra o condomínio, a análise da atuação do síndico à luz deste artigo é crucial para identificar eventuais irregularidades ou abusos. A correta aplicação e interpretação deste dispositivo garantem a segurança jurídica e a harmonia nas relações condominiais.
