Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências privativas e delegáveis do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do representante legal dos condôminos. A compreensão aprofundada de suas nuances é crucial para a advocacia que atua em direito imobiliário e condominial.
O caput elenca as atribuições básicas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), o que confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para defender os interesses comuns. A necessidade de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e da gestão participativa. O cumprimento e a fiscalização da convenção, regimento interno e deliberações assembleares (inciso IV) são pilares da ordem interna, enquanto a conservação das áreas comuns e a prestação de serviços (inciso V) garantem a funcionalidade e valorização do patrimônio.
Aspectos financeiros são abordados nos incisos VI, VII e VIII, que tratam da elaboração do orçamento, da cobrança de contribuições e multas, e da prestação de contas, respectivamente. A responsabilidade pela realização do seguro da edificação (inciso IX) é um dever de diligência essencial para a proteção patrimonial. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas pelo síndico, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a subdelegação de tarefas específicas, desde que observados os requisitos legais e convencionais.
A interpretação do Art. 1.348 frequentemente gera discussões sobre a extensão dos poderes do síndico e a validade de atos praticados sem a devida autorização assemblear. A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que atos que excedam a mera administração ordinária, como a alienação de bens comuns ou a contração de dívidas vultosas, exigem deliberação assemblear específica. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação desses dispositivos minimiza litígios e garante a segurança jurídica nas relações condominiais. Para a advocacia, é crucial orientar síndicos e condôminos sobre a correta observância dessas competências, prevenindo nulidades e responsabilidades.
