Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a figura de mandatário e a de órgão executivo do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a última, dada a autonomia e os poderes inerentes ao cargo.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade para atuar em juízo ou fora dele, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns, o que implica em uma vasta gama de responsabilidades, desde a cobrança de cotas condominiais até a defesa em ações judiciais. O dever de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são cruciais para a transparência e a segurança patrimonial.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances à gestão condominial. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, evidenciando a soberania da assembleia. Já o § 2º autoriza o síndico a delegar, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela e formalização para evitar a responsabilidade solidária ou a nulidade dos atos praticados pelo preposto.
A interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram discussões práticas relevantes para a advocacia. Questões como a extensão dos poderes do síndico em situações de emergência, a validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear, e a responsabilidade civil e criminal do síndico por omissão ou má gestão são temas recorrentes. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por perdas e danos em caso de culpa ou dolo. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a análise de casos envolvendo a responsabilidade do síndico demonstra a importância de uma gestão transparente e em conformidade com as normas condominiais e legais.
Para o advogado que atua na área condominial, é imperativo dominar as competências do síndico, as limitações de seus poderes e as formalidades exigidas para a validade de seus atos. A correta aplicação do Art. 1.348 e seus parágrafos é crucial para a prevenção de litígios e para a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos, garantindo uma administração condominial eficaz e em conformidade com a legislação vigente.
