Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um arcabouço jurídico fundamental para a gestão condominial. Este dispositivo legal não apenas enumera as funções inerentes ao cargo, mas também serve como base para a compreensão da extensão de sua responsabilidade civil e criminal. A doutrina majoritária, a exemplo de Caio Mário da Silva Pereira, enfatiza o caráter de mandatário legal do síndico, cujos atos vinculam o condomínio perante terceiros, exigindo diligência e probidade.
Os incisos do artigo detalham as atribuições, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), até a gestão financeira (incisos VI e VII) e a conservação das áreas comuns (inciso V). A representação ativa e passiva do condomínio, conforme o inciso II, é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos em diversas esferas. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar falha grave na gestão, sujeitando o síndico a responsabilização.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade primária, especialmente em casos de culpa in eligendo ou culpa in vigilando. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a delegação não afasta a fiscalização do síndico sobre os atos do preposto.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é indispensável em litígios envolvendo a gestão condominial, seja em ações de prestação de contas, cobrança de cotas condominiais, ou disputas sobre a validade de atos do síndico. A correta interpretação das atribuições e dos limites de atuação do síndico é vital para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a complexidade das relações condominiais frequentemente gera controvérsias sobre a extensão dos deveres do síndico, especialmente no que tange à diligência na conservação e à imposição de multas.
A obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inciso IX) e de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) são exemplos de deveres que, se negligenciados, podem acarretar sérias consequências financeiras e jurídicas para o condomínio e para o próprio síndico. A advocacia preventiva, nesse contexto, desempenha um papel crucial, orientando síndicos e condôminos sobre a correta aplicação do dispositivo e a importância da governança condominial para evitar litígios e garantir a harmonia na vida em condomínio.
