Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a harmonia entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a tese do mandato a mais aceita, com poderes específicos conferidos pela lei e pela convenção.
As competências elencadas nos incisos são de suma importância para a advocacia condominial. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, legitimando-o a atuar em juízo ou fora dele na defesa dos interesses comuns, o que é crucial para ações de cobrança de cotas condominiais ou demandas contra terceiros. Já o inciso VII, ao permitir a cobrança de contribuições e multas, reforça a autonomia do condomínio na gestão financeira. A omissão do síndico em cumprir tais deveres pode ensejar sua responsabilização civil, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
Os parágrafos do artigo trazem flexibilidade e nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação de poderes é fundamental para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos, mas exige cautela na elaboração dos instrumentos de mandato para evitar conflitos de competência e responsabilidade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza na delimitação dessas delegações é um ponto recorrente de litígios.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 exige atenção à convenção de condomínio e ao regimento interno, que podem detalhar ou ampliar as atribuições do síndico, desde que não contrariem a lei. Questões como a validade de atos praticados por síndico com mandato vencido, a extensão de seus poderes para realizar obras emergenciais sem prévia autorização assemblear ou a responsabilidade por danos causados por sua gestão negligente são temas frequentes de discussões judiciais. A correta interpretação e aplicação deste artigo são vitais para a segurança jurídica e a boa governança condominial.
