Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas do síndico no condomínio edilício, estabelecendo a espinha dorsal de sua atuação. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e gestão condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração e representação do condomínio. A doutrina majoritária, a exemplo de Caio Mário da Silva Pereira, ressalta que o síndico é o órgão executivo do condomínio, com poderes e deveres bem definidos para a consecução dos interesses comuns.
Dentre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação ativa e passiva do condomínio (inc. II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inc. V). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, implicando na capacidade postulatória do síndico para defender os interesses coletivos, o que gera discussões práticas sobre os limites dessa representação e a necessidade de autorização assemblear para certos atos. A cobrança de contribuições e multas (inc. VII) e a prestação de contas (inc. VIII) são igualmente vitais para a saúde financeira e a transparência da gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, evidenciando a soberania assemblear. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é essencial para a gestão de condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob o crivo da coletividade condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera controvérsias sobre a extensão da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável na assessoria a condomínios e condôminos. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida autorização assemblear, a responsabilidade civil do síndico por má gestão ou omissão, e a interpretação das cláusulas da convenção condominial em face das atribuições legais são temas recorrentes. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico age como mandatário do condomínio, devendo pautar sua conduta pela boa-fé e pelos interesses da coletividade, sob pena de responsabilização.
