Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam assegurar a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com predominância da tese de que atua como órgão executivo, representando o condomínio em suas relações jurídicas.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a cobrança das contribuições condominiais (inciso VII). A representação em juízo, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações de cobrança ou defender o condomínio em litígios, sendo um pilar para a manutenção da saúde financeira e jurídica da coletividade. A obrigação de prestar contas anualmente (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são imperativos que garantem a transparência e a proteção patrimonial, respectivamente.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão eficiente, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio geralmente permanece com o síndico, conforme entendimento majoritário da jurisprudência, que exige diligência e probidade na escolha e fiscalização dos delegados.
A interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram discussões práticas relevantes. Por exemplo, a extensão dos poderes do síndico para realizar obras emergenciais sem prévia autorização da assembleia é um tema recorrente, balanceando a urgência da medida com a necessidade de deliberação coletiva. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que obras urgentes e necessárias podem ser realizadas, mas o síndico deve dar imediato conhecimento à assembleia para ratificação e prestação de contas. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a casuística envolvendo a responsabilização do síndico por atos de gestão é vasta, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção condominial, regimento interno e atas de assembleia.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada deste artigo é vital na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na defesa dos interesses de condôminos. A correta delimitação das competências e responsabilidades do síndico é fundamental para evitar conflitos, impugnações de atos e, em última instância, ações de responsabilidade civil. A atuação preventiva, por meio da elaboração de pareceres e da revisão de documentos condominiais, é uma ferramenta poderosa para mitigar riscos e assegurar a conformidade legal da gestão.
