Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A interpretação desses incisos é fundamental para a atuação jurídica, tanto na assessoria preventiva quanto na resolução de conflitos.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, conferida ao síndico, é um ponto crucial, exigindo diligência e, muitas vezes, o auxílio de assessoria jurídica especializada para a defesa dos interesses comuns. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de informar a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando o princípio da transparência na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é vital para a dinâmica condominial, permitindo a delegação de tarefas e a profissionalização da gestão. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de má-fé ou negligência na escolha do preposto.
A prática forense revela que a inobservância dessas competências é fonte comum de litígios, desde ações de prestação de contas (inciso VIII) até discussões sobre a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). A responsabilidade civil do síndico, seja por omissão ou ação, é tema recorrente na jurisprudência, exigindo do advogado uma análise minuciosa do caso concreto e das provas. Conforme o mapeamento automatizado de legislação feito pela Redizz, a correta aplicação e interpretação desses dispositivos é crucial para a segurança jurídica das relações condominiais.
A advocacia condominial deve orientar síndicos e condôminos sobre a extensão e os limites dessas atribuições, prevenindo conflitos e garantindo a conformidade com a legislação. A realização do seguro da edificação (inciso IX) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) são exemplos de deveres que, se negligenciados, podem gerar graves consequências financeiras e jurídicas para o condomínio e para o próprio síndico. A elaboração do orçamento (inciso VI) e a prestação de contas (inciso VIII) são pilares da gestão transparente e responsável, essenciais para a harmonia e o bom funcionamento do condomínio.
