Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A função do síndico, portanto, transcende a mera representação, englobando deveres de diligência, transparência e execução das deliberações assembleares, conforme se depreende dos incisos que detalham suas responsabilidades.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação da assembleia (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas esferas, desde a cobrança de cotas condominiais até a defesa em ações judiciais. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode gerar responsabilidade civil para o síndico, evidenciando a necessidade de uma gestão transparente.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, caso o síndico não possa ou não queira exercê-los. Já o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário da convenção. Esta flexibilidade é fundamental para a gestão de condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos especializados. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, mantendo-o como o principal garantidor da correta execução das tarefas.
A prática forense revela que a interpretação e aplicação do Art. 1.348 frequentemente geram discussões, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e à validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico possui poderes de gestão ordinária, mas atos que impliquem alteração substancial do patrimônio ou despesas extraordinárias significativas geralmente demandam a chancela da assembleia. A prestação de contas (inciso VIII) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) são deveres que exigem rigor e transparência, sendo fontes comuns de litígios. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a correta observância desses deveres é crucial para evitar a responsabilização do síndico e a judicialização de conflitos condominiais.
Para a advocacia, compreender a extensão das competências e os limites do síndico é vital tanto na assessoria preventiva quanto na atuação contenciosa. A análise da convenção condominial e do regimento interno é indispensável, pois estes documentos podem detalhar ou restringir as atribuições legais. A correta interpretação do Art. 1.348 do Código Civil, em conjunto com as normas internas do condomínio, permite aos advogados orientar síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres, prevenindo conflitos e garantindo uma gestão condominial eficiente e em conformidade com a lei.
