Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a harmonia entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com peculiaridades próprias da gestão condominial.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII). A representação em juízo, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações de cobrança ou defender o condomínio em litígios, sendo um pilar para a manutenção da saúde financeira e jurídica da coletividade. A omissão na cobrança pode, inclusive, gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória e de prestação de contas.
A prática advocatícia frequentemente se depara com questões relativas à extensão dos poderes do síndico, especialmente em casos de atos ultra vires ou de omissão em suas funções. A interpretação dos incisos, como a diligência na conservação das partes comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), é fundamental para a análise de eventuais responsabilidades civis do síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação e interpretação dessas competências são vitais para evitar litígios e garantir a segurança jurídica do condomínio e de seus gestores.
A prestação de contas (inciso VIII) é um dever inafastável, e sua inobservância pode configurar justa causa para a destituição do síndico. A advocacia deve orientar síndicos e condôminos sobre a importância da transparência e da conformidade com a convenção e o regimento interno, elementos que, juntamente com as deliberações assembleares, formam o arcabouço normativo interno do condomínio. A compreensão aprofundada do Art. 1.348 é, portanto, indispensável para a atuação consultiva e contenciosa no direito condominial.
