Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico, seja ele condômino ou profissional externo, não altera a extensão de suas responsabilidades, que são de ordem legal e convencional.
Entre as competências destacadas, o inciso I, que trata da convocação da assembleia, é fundamental para a governança condominial, enquanto o inciso II confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele, conferindo-lhe legitimidade para defender os interesses comuns. A doutrina majoritária entende que essa representação é ampla, abrangendo desde a propositura de ações de cobrança até a defesa em litígios envolvendo o condomínio. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando a transparência da gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio e os condôminos permanece com o síndico, salvo expressa exoneração.
As demais atribuições, como a conservação das partes comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), são pilares da gestão condominial. A inobservância dessas competências pode gerar responsabilidade civil do síndico, inclusive por perdas e danos. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir do síndico a diligência e a probidade na administração, especialmente no que tange à prestação de contas e à defesa dos interesses coletivos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem se consolidado em favor da proteção do patrimônio e da coletividade condominial.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital para atuar tanto na defesa dos síndicos quanto na representação de condôminos. Questões como a validade de deliberações assembleares, a responsabilidade por atos de gestão e a interpretação da convenção condominial em face das atribuições legais do síndico são temas recorrentes. A análise cuidadosa de cada inciso e parágrafo permite identificar os limites da atuação do síndico e as possibilidades de delegação, evitando litígios desnecessários e garantindo a segurança jurídica das relações condominiais.
