Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as atribuições essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a administração eficiente, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A função do síndico, portanto, transcende a mera gestão patrimonial, alcançando a esfera da representação judicial e extrajudicial do condomínio.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV). O síndico é o elo entre os condôminos e o mundo exterior, sendo responsável por atos como a contratação de serviços, a gestão financeira e a comunicação de procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A doutrina majoritária, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, ressalta o caráter de mandatário legal do síndico, cujos poderes são conferidos pela lei e pela assembleia.
Os parágrafos do artigo 1.348 trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir total ou parcialmente seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, seja para subsíndicos, conselheiros ou administradoras, é crucial para a dinâmica condominial, especialmente em grandes empreendimentos. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a delegação deve ser expressa e não pode desvirtuar a responsabilidade final do síndico.
Implicações práticas para a advocacia condominial são vastas, abrangendo desde a elaboração de convenções e regimentos internos que detalhem essas atribuições, até a defesa em ações de responsabilidade civil contra síndicos por omissão ou excesso de poder. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são fundamentais para evitar litígios e garantir a boa governança condominial. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza nas atribuições e a formalização das delegações são pontos críticos para a segurança jurídica do síndico e do condomínio. A realização do seguro da edificação (inciso IX), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII) são deveres que exigem diligência e transparência, sendo frequentes objetos de questionamento judicial.
