Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com peculiaridades.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania da coletividade condominial em situações específicas. Já o § 2º aborda a possibilidade de delegação de poderes, tanto de representação quanto administrativos, exigindo, contudo, a aprovação assemblear, salvo disposição contrária na convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos com atribuições específicas, sempre sob a supervisão do síndico eleito.
As competências listadas nos incisos são de ordem prática e estratégica. A representação do condomínio em juízo (inciso II) é fundamental, conferindo ao síndico a legitimidade ativa e passiva para defender os interesses comuns. A obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e a necessidade de prestação de contas. A diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a cobrança das contribuições condominiais (inciso VII) são pilares para a manutenção do patrimônio e a saúde financeira do condomínio, gerando frequentemente discussões sobre a responsabilidade civil do síndico por omissão ou má gestão.
A interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram constantes debates práticos. Questões como a extensão dos poderes do síndico em situações de emergência, a validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear ou a responsabilidade por danos causados por sua gestão são temas recorrentes nos tribunais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve atuar com a diligência de um homem médio, respondendo por dolo ou culpa. Para a advocacia, compreender a amplitude e os limites dessas atribuições é vital para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e administradoras, seja em ações de prestação de contas, cobrança ou responsabilidade civil.
