Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A função do síndico transcende a mera representação, englobando deveres de diligência, fiscalização e execução, fundamentais para a harmonia e o funcionamento do condomínio.
Entre as competências destacadas, o inciso I, que trata da convocação de assembleias, e o inciso II, que confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele, são pilares da sua atuação. A representação judicial, por exemplo, permite ao síndico ingressar com ações de cobrança de cotas condominiais ou defender o condomínio em litígios, conforme a legitimidade processual conferida pela lei. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando o princípio da transparência e da gestão participativa.
Os incisos IV, V, VI, VII, VIII e IX detalham as responsabilidades operacionais e financeiras. O síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (IV), zelar pela conservação das áreas comuns (V), elaborar o orçamento (VI), cobrar as contribuições e multas (VII), prestar contas anualmente (VIII) e realizar o seguro da edificação (IX). A omissão em qualquer dessas atribuições pode configurar responsabilidade civil do síndico, sujeitando-o a sanções e à destituição, conforme a jurisprudência consolidada sobre o tema.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a manutenção da responsabilidade final do síndico, exigindo uma análise cuidadosa da convenção e das atas assembleares.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital tanto na assessoria a síndicos e condomínios quanto na representação de condôminos. A análise da legalidade das deliberações assembleares, a verificação da regularidade da prestação de contas e a fundamentação de ações de destituição ou de cobrança dependem diretamente da correta aplicação e interpretação dessas competências. A atuação preventiva, orientando o síndico sobre seus deveres e limites, é uma prática essencial para mitigar riscos e evitar litígios.
